I. Какво представляват Дружествата със специална инвестиционна цел – ДСИЦ. Основни характеристики, различаващи ги от останалите акционерни дружества.
„АДСИЦ” или Дружеството със специална инвестиционна цел е акционерно дружество, което при условията и по реда на специален закон – Законът за дружествата със специална инвестиционна цел (обн., ДВ, бр. 46/2003 г.), инвестира паричните средства, набрани чрез издаване на ценни книжа, в недвижими имоти или във вземания (секюритизация на недвижими имоти и вземания). Такова дружество не може да придобива недвижими имоти или вземания, които са предмет на правен спор. Законът изисква недвижимите имоти, придобивани от дружеството, да се намират на територията на Република България. Акционерните дружествата със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) са познати в световната практика като Real Estate Investment – REITs.

АДСИЦ се учредява съгласно разпоредбите на Търговския закон, т.е. на учредително събрание, на което присъстват всички лица, които записват акции. Учредители могат да бъдат не повече от 50 лица. За учредяване на дружеството е необходимо не по-малко от 30 на сто от капитала да бъде записан от институционални инвеститори.

Учредителното събрание задължително приема решение за първоначално увеличаване на капитала със същия клас акции като записаните на учредителното събрание от момента, в който на дружеството бъде издаден лиценз от Кoмисията за финансов надзор (КФН). Увеличаването трябва да бъде в размер не по-малък от 30 на сто от капитала на дружеството. Капиталът на АДСИЦ не може да бъде по-малък от 500 000 лв. . Капиталът, записан на учредителното събрание, трябва да бъде изцяло внесен към момента на подаване на заявлението за вписване в търговския регистър. Вноските в капитала могат да бъдат само парични. АДСИЦ е длъжно да уведоми КФН за вписването си в търговския регистър в 7-дневен срок. Акциите на АДСИЦ са безналични. Дружеството не може да издава привилегировани акции, даващи право на повече от един глас. Законът забранява капиталът на АДСИЦ да бъде намаляван чрез принудително обезсилване на акции.

Членовете на съвета на директорите на АДСИЦ са длъжни не по-късно от 6 месеца от датата на вписването на дружеството в търговския регистър да подадат в КФН заявление за издаване на лиценз за извършване на дейност като дружество със специална инвестиционна цел. Първоначално увеличаване на капитала на АДСИЦ, което е задължително по смисъла на закона, се извършва само въз основа на потвърден от КФН проспект.

Управлението на активите на АДСИЦ се извършва с грижата на добър търговец, като се предпочита интересът на акционерите пред собствения и се поддържа оптимално съотношение между надеждност и доходност. АДСИЦ не може да обезпечава чужди задължения или да предоставя заеми. Дружеството може да емитира дългови ценни книжа, регистрирани за търговия на регулиран пазар, да взема банкови кредити за придобиване и въвеждане в експлоатация на активите за секюритизация, да взема банкови кредити в размер до 20 на сто от балансовата стойност на активите, които се използват за изплащане на лихви, ако кредитът е за срок не повече от 12 месеца.

Паричните средства и ценните книжа на дружеството се съхраняват в банка-депозитар. Банката-депозитар извършва всички плащания за сметка на дружеството при спазване на условията, предвидени в неговия устав и проспект за публично предлагане на ценни книжа. Банката депозитар не може да бъде кредитор или гарант на АДСИЦ освен за вземанията си по договора за депозитарни услуги. Банката депозитар отчита отделно паричните средства и други активи на АДСИЦ и отделя непаричните активи на АДСИЦ от собствените си активи. Депозитарят не отговаря за задълженията си към своите кредитори с паричните средства, които дължи на АДСИЦ. При изпълнение на задълженията си банката депозитар се ръководи само от интересите на акционерите в АДСИЦ.

Преди придобиване на недвижими имоти и вземания АДСИЦ възлага оценяването им на един или повече експерти с квалификация и опит в тази област, които отговарят на изискванията на закона. Цените, по които АДСИЦ придобива недвижими имоти или вземания, не могат да бъдат значително по-високи, а цените, по които ги продава – значително по-ниски от направената оценка, освен при изключителни обстоятелства. В този случай лицата, които управляват и представляват дружеството, трябва да обяснят действията си в следващия периодичен отчет. Притежаваните от АДСИЦ недвижими имоти или вземания се оценяват в края на всяка финансова година или при настъпване на промяна с повече от 5 на сто в индекса на цените на недвижимите имоти или в индекса на инфлация, определен от Национален статистически институт. Оценките се представят във финансовите отчети на АДСИЦ в съответствие с изискванията на счетоводното законодателство.

АДСИЦ възлага на едно или повече търговски дружества, разполагащи с необходимите организация и ресурси (обслужващо дружество), обслужването и поддържането на придобитите недвижими имоти, извършването на строежи и подобрения, съответно обслужването на придобитите вземания, воденето и съхраняването на счетоводна и друга отчетност и кореспонденция, както и извършването на други необходими дейности. Това са функции на т. нар. Пропърти мениджър и обикновенно възнаграждението е процент от наемите и/или стойността на строителството. Законът позволява на АДСИЦ да инвестира до 10 на сто от капитала си в обслужващото дружество.

II. Инвестиции и печалби.
Инвестициите в акционерните дружества със специална инвестиционна цел (АДСИЦ) се утвърждават като едни от най – ниско рисковите.
Появата на акционерни дружества със специална инвестиционна цел, инвестиращи в имоти, дава възможност на хората, разполагащи с неголеми финансови възможности, да навлязат на този пазар. Трябва да се наблегне на факта, че в този тип дружества може да се инвестира и една малка сума от 1000 лв., която инвестиция да донесе ползи на инвеститора според вложението му.

В световната практика дружествата със специална инвестиционна цел инвестират в разнообразни недвижими имоти, като могат да се подредят в няколко категории и разбира се, дружествата не са ограничени в инвестирането в само една област:

• АДСИЦ, инвестиращи в жилищни сгради, с цел отдаване под наем;
• Дружества, инвестиращи в търговски центрове, т.н. Мол-ове;
• АДСИЦ, инвестиращи в офис сгради, заемат най-голям дял на пазара. Тук характерни са по-дългосрочните наемни отношения и по-лесно предвидими парични потоци. Множеството от българските дружества се насочват именно в закупуването и строежа на офис сгради;
• Инвестиращи в имоти в областта на здравеопазването – болници, медицински центрове, жилища за хора с увреждания и др.;
• Инвестиция в складови площи и отдаване под наем;
  Когато говорим за инвестиране на свободни парични средства в акции на дружество със специална инвестиционна цел, бихме могли да посочим няколко основни предимства на този вид инвестиране.

Едно от основните предимства е избягването на двойното данъчно облагане – АДСИЦ не плащат данък върху печалбата, а акционерите плащат единствено 5% данък върху получения дивидент. Според закона за дружествата със специална инвестиционна цел, дружеството разпределя като дивидент не по-малко от 90 на сто от печалбата за финансовата година, т.е. получаване на ежегоден доход (при наличието на печалба). Други предимства са професионалното управление – АДСИЦ се управляват от екип от специалисти с опит в управлението на активи, познаващи индустрията и пазара и ограничаването на риска за инвеститора – ако индивидуален инвеститор закупи недвижим имот, той обикновено взема заем от банка, който гарантира с имуществото си. При евентуален неуспех на проекта последствията могат да бъдат сериозни. При поява на нови, доходоносни възможности за инвестиции, едно АДСИЦ може лесно да набере средства чрез публично предлагане, докато индивидуалният инвеститор е ограничен. На следващо място цената на акциите на дружества със специална инвестиционна цел им е сравнително стабилна и инвестицията в акции дава възможност за реализирането на необлагаем доход, поради факта, че в България капиталовата печалба не се облага с данъци.

Инвестицията в АДСИЦ носи печалба по два начина:
Първият е от промяна в цените на акциите, когато купените на една цена акции след определен период поскъпнат и вторият начин – под формата на дивидент.
Тук предимството на фондовете за имоти е, че са задължени да разпределят 90% от печалбата като дивидент. Друга публична компания може да реши да задели печалбата или да реинвестира, но при АДСИЦ това не е позволено.